Verhuren met btw: zo moet het

Professioneel vastgoed kan sinds begin vorig jaar worden verhuurd met btw. Maar er was nog veel onduidelijkheid over hoe dat in de praktijk moest. Een Koninklijk Besluit biedt uitkomst.

Als je een huis of appartement huurt om in te gaan wonen, moet je nooit btw op de huurprijs betalen. Maar bij professioneel gebruikte gebouwen kan dat wel het geval zijn. Sinds 1 januari 2019 bestaat de keuze: als de huurder en de verhuurder ermee instemmen, kan met toepassing van btw worden verhuurd. Het voordeel voor de verhuurder is dat hij de betaalde btw op de bouw of de uitgevoerde werken kan aftrekken. De huurder kan volgens de normale regels de aangerekende btw in aftrek brengen, waardoor de maatregel voor hem budgetneutraal is.

Met uitzondering van gevallen waar de verhuur verplicht aan btw is onderworpen - denk aan garages en aan onroerende goederen gelegen in (lucht)havengebied - is de verhuur met btw optioneel. ‘De btw-optie moet gezamenlijk door de verhuurder en de huurder worden uitgeoefend. Oefenen ze de optie niet uit, dan is de optionele btw-heffing niet van toepassing en wordt de huurprijs in principe niet aan btw onderworpen’, zegt Tim Van Sant, advocaat-vennoot en btw-specialist bij PwC Legal.

Maar hoe die optie in de praktijk moest worden uitgeoefend, was niet duidelijk. Een recent Koninklijk Besluit regelt dat nu. ‘Ofwel ondertekenen de huurder en verhuurder een afzonderlijke verklaring. Ofwel is er een specifieke clausule in het huurcontract’, zegt Van Sant.

Zowel de afzonderlijke verklaring als de specifieke clausule in het huurcontract moet verplicht enkele zaken vermelden.

Naam, adres en btw-nummer van verhuurder en huurder

Een basisvoorwaarde voor het optionele btw-stelsel is dat de huurder btw-plichtig is en het gebouw alleen voor zijn beroepsactiviteit gebruikt.

‘Bepaal ook dat de huurder de verhuurder onmiddellijk schriftelijk moet informeren als hij verwacht niet meer te kunnen voldoen aan de voorwaarden om de optionele btw-heffing te kunnen blijven toepassen, en dat de verhuurder dan het recht heeft de huurovereenkomst op te zeggen. Dat kan gebeuren omdat de huurder niet langer btw-plichtig is of hij het gebouw ook voor privédoeleinden gaat gebruiken.’

Dat is belangrijk voor de verhuurder. Om de volledige btw-aftrek te kunnen genieten moet de btw-heffing over een periode van 25 jaar gebeuren. Wordt een gebouw een jaar niet met de btw-optie verhuurd, dan wordt in principe 1/25ste van de btw-aftrek herzien en moet de verhuurder een deel van de initieel gerecupereerde btw terugstorten.

Van Sant: ‘Voorzie daarom dat de bijkomende btw die in zo’n geval moet worden betaald, inclusief eventuele boetes en nalatigheidsintresten, door de verhuurder op de huurder kan worden verhaald.’

Identificatie van het gebouw of een deel van het gebouw

Het adres en de kadastrale gegevens van het gebouw moeten worden vermeld. Een voorwaarde voor het optionele btw-stelsel is dat het moet gaan om de verhuur van een nieuw of fundamenteel vernieuwd gebouw of een deel ervan, eventueel met het bijbehorende terrein. Alleen voor een magazijn of opslagruimte geldt de optionele btw ook voor bestaande gebouwen. Een grond verhuren kan niet met een optionele btw-heffing.

‘Vrijgestelde btw-plichtigen zoals dokters, verzekeringsmakelaars en kinderdagverblijven hebben geen btw-nummer maar komen wel in aanmerkingen voor de verhuur met btw. Omschrijf in dat geval zo nauwkeurig mogelijk de precieze activiteiten van de huurder waarvoor hij btw-plichtig is’, zegt Van Sant.

De wilsverklaring om de verhuur met btw te belasten

Vermeld dat de huurder en de verhuurder willen dat de verhuur met btw wordt belast. Van Sant: ‘Je vermeldt beter niet het percentage van het btw-tarief, omdat dat kan veranderen. Je stelt beter dat de huurprijs aan het normale btw-tarief is onderworpen. Is een verlaagd btw-tarief van toepassing, neem dan op dat de huurprijs is onderworpen aan het verlaagde btw-tarief van 6 procent voor bijvoorbeeld de verhuur van schoolgebouwen of 12 procent voor de verhuur van woonzorgcentra.’

Is de huurprijs aan btw onderworpen, dan is dat in principe ook zo voor alle bijkomende kosten en lasten die aan de huurder worden doorgerekend. Denk aan de gemeenschappelijke kosten van nutsvoorzieningen, onroerende voorheffing en verzekeringen. Neem dat ook zo op in de verklaring of het huurcontract.

De datum waarop de optie geldig wordt

De optie geldt vanaf de datum waarop het huurcontract ingaat. ‘Die optie is definitief en onherroepelijk: ze geldt voor de volledige duur van het huurcontract. Vermeld dat ook expliciet’, zegt Van Sant. De huurder en de verhuurder moeten die verklaring uiterlijk op het tijdstip dat het huurcontract ingaat, hebben ondertekend. ‘Bij een stilzwijgende verlenging van een huurovereenkomst onder btw moet je geen aanvullende optieverklaring meer opstellen.’

 

Bron: detijd.be

Hoe werken we in de toekomst?

Mooier is beter "Omdat je een derde van je leven slaapt, investeren mensen in een goed bed. Hetzelfde kun je zeggen over je kantoor. Daar zit je de beste uren van de dag. Toch is daar weinig a…

Read more